“竹林山庄物管矛盾中前行”后续

《物权法》引发新情况新问题 物管协会研讨“合同纠纷”

镇江新闻网讯 竹林山庄小区部分业主本月18日与业委会、物管公司对簿公堂后，虽然法院还没有进行裁决，但是此事却在物管行业引起了震动。前天，市物业管理协会召集了7家物管公司老总聚首，研讨竹林山庄现象。

　在当天的研讨会上，竹林山庄的物业服务公司开源物业总经理武广亮首先介绍了业主长期拖交物管费，物业公司将其告上法庭的情况，同时也指出了竹林山庄业委会为了替广大业主减少物管费用，与他们讨价还价，硬是从他们手中“抢”出一块费用，如今自己却成了被告，他感到很是不解。武广亮还提出，他们起诉业主，法庭已经宣判胜诉，就说明公司与业委会签订的合同有效。

　物业管理协会会长吴腊珍指出，应该消除一个误区，虽然开源物业对被未交费的业主告上法庭感到委屈，但这是业主的权利，只要物管公司在合同期内，就要按服务协议履行管理职责，所有业主都有权享有该服务。若业主不交物管费，物管公司也有权起诉他，这是两码事。吴腊珍还介绍，2008年新的物业管理规定提出，业委会必须由所在社区居委会牵头下成立才是合法有效的，而此前都是由开发商牵头成立。因此物管公司在与业委会签订合同时，就应注意查实业委会的合法性。吴腊珍说，物管公司是个朝阳产业，今后还会有越来越多的官司，物管公司是必须要面对的，因此别怕当被告，而是要坚持合法经营，这样才能有勇气承担官司。

　一位物管公司的负责人分析，开源物业状告业主胜诉跟这次业主状告物管公司的官司不能并论，开源物业告业主是因为业主没有交物管费，而业主告物管公司是怀疑其合同的有效性，业主未交物管费败诉和合同是否有效没有直接的因果关系。

　会议还提出，自从《物权法》出台后，国家和省市等有关物业管理条例有的已经不适用，应以《物权法》为准绳，尤其是对停车费的收入分配问题，以前的物业管理条例规定物管公司可以分成，但是《物权法》却规定，停车费等公共资源收入必须归业主所有，这些新情况、新问题，物管公司必须正确面对，必须不断加强学习。

　大家还分析开源物业和竹林山庄小区业委会签订的《竹林山庄小区物业管理服务合同》还存在不严谨的地方。物业管理协会的法律顾问王学剑律师认为，根据《物权法》规定，收入归业主所有是确实的，《竹林山庄小区物业管理服务合同》第十三条提出对物管公司补贴也是不错的，因为这只是补贴，而不是归物管公司所有。但这里应该有限制性解释，随着时间的发展和收入的增多，如果补贴之外出现盈余，盈余部分应仍归全体业主所有。王学剑律师建议，签订物管服务合同最好有行业示范文本，各公司再根据不同情况进行补充，王律师的提议立即得到协会会员的赞同。

　大家认为，不管此次官司是胜诉还是败诉，都有利于物管公司总结经验，吸取教训，更好地发展。研讨会上，物业管理行业协会秘书长林维良还宣布将对物管行业从业人员进行集中培训，学习法律法规和专业知识。

　　（实习生 刘乾恒

　　记者 陶春）